«El error más común es no informarse adecuadamente del proceso expropiatorio»
Tras la reciente adjudicación de la segunda concesión del tramo Río Bueno – Puerto Montt, se inicia un proceso administrativo que podría derivar en expropiaciones a lo largo de la ruta. Felipe Molina, abogado y fundador de Expropiados.cl, firma que cumple una década de especialización exclusiva en la defensa nacional de expropiados, analiza los desafíos de un sistema donde la tasación fiscal inicial es solo el punto de partida de un procedimiento legal técnico. A través de consejos concretos sobre los «plazos fatales» de 30 días y la importancia de la prueba pericial, Molina explica cómo los propietarios de la zona pueden abordar el avance de las obras públicas para resguardar su patrimonio.
¿Cómo nace Expropiados.cl y qué situaciones estructurales detectaron en la forma en que el Estado se relaciona con los ciudadanos afectados por una expropiación?
Expropiados.cl nace al advertir que, dentro del mercado legal nacional no existía un oferente con una propuesta integral, que pueda constituir una verdadera defensa frente a un proceso expropiatorio, sobre todo de manera especializada. Hasta el año 2016 no existía una firma legal dedicada de manera exclusiva a asumir la defensa de una persona natural o jurídica expropiada por algún proyecto de obra pública. Tras diez de años de trabajo, atendemos todas las necesidades que esta situación provoca, como es la gestión judicial en el cobro de la indemnización provisional, habiendo gestionado aproximadamente 70 millones de dólares en indemnizaciones provisionales, suma que crece día a día conforme atendemos más y más casos. En cuanto a las reclamaciones en contra de los montos, esto es, los diversos litigios en que hemos perseguido aumentar las indemnizaciones provisionales de nuestros clientes hemos logrado un promedio de aumento cercano al 45% respecto de las indemnizaciones provisionales. En tercer lugar, dada nuestra especialidad hemos también resuelto situaciones más complejas que escapan del mero cobro de la indemnización y el reclamo contra el monto, sino también defender a el expropiado frente al reclamo fiscal, los que se deducen por el expropiante con la finalidad de disminuir la indemnización por expropiación, situación que no es muy común ya que se produce en casos cuya indemnización es de alta cuantía principalmente (no menos de $500 Millones), entre otros aspectos menos recurrentes de la expropiación.
Recientemente se anunció la licitación del tramo Río Bueno – Puerto Montt. Ante la inminencia de este proyecto, ¿cuáles son los pasos concretos que deberían seguir hoy los vecinos de la zona para proteger su patrimonio?
Una vez que se encuentre aprobada la Ingeniería de Detalle, etapa del contrato de obra concesionada que podríamos señalar como aquella anterior a la etapa de ejecución de las obras, y cuya importancia radica en que se establece metro a metro por donde se construirá la infraestructura, y por tanto, cuales serán los terrenos requeridos para ello, comenzará la etapa de expropiación, que podemos calificar como una etapa intermedia entre el diseño y la ejecución de una obra. Antes de explicar este proceso, considero muy relevante destacar que el Ministerio de Obras Públicas, en su calidad de mandante, tiene la responsabilidad de adquirir los predios necesarios para la ejecución, y no puede atrasarse en ello, ya que en caso de existir demoras en la entrega de los terrenos se deberá compensar a la concesionaria, lo que significa un alto costo para el Estado.
En cuanto a la expropiación propiamente tal, considero importante tener claro que en nuestro país, todas las expropiaciones se ejecutan conforme a la Ley Orgánica de Expropiaciones contenida en el D.L. N°2.186 de 1978, independiente del órgano que la ejecute (MOP, Servius, o alguna Municipalidad), este proceso arranca con el nombramiento de una Comisión de Peritos Tasadores, conformada por tres profesionales independientes de la entidad expropiante, entidad que tendrá la misión de valorizar a través de una tasación el predio que se expropiará total o parcialmente. En general cada rol de avalúo o propiedad, constituye un lote expropiatorio. Luego de la tasación, la Dirección de Concesiones del Ministerio de Obras Públicas dictará el Decreto Expropiatorio conforme a la prioridad que cada sector tenga en ser adquirido. Dicho Decreto expresará la individualización del predio afectado según su rol de avalúo, y el monto de la indemnización provisional, que estableció la Comisión de Peritos en su informe, entre otros antecedentes. Para que dicho Decreto surta efecto, es decir, genere la expropiación, debe ser publicado en el Diario Oficial y en el Diario de la comuna que corresponda, los días 1 y 15 de cada mes, o el día siguiente hábil. Efectuada esta publicación, y que constituye la notificación para todos los efectos legales del Decreto que ordenó la expropiación (Acto Expropiatorio), será el Consejo de Defensa del Estado el encargado de iniciar la etapa judicial de la expropiación mediante la apertura de una causa en alguno de los tribunales civiles competentes. Para el caso de las comunas de la Provincia de Llanquihue serán los Juzgados Civiles de Puerto Montt. El objeto de esta causa es cumplir con los requisitos establecidos para obtener la toma de posesión material, es decir, la entrega de los terrenos, previo pago de la indemnización mediante consignación, que no es otra cosa sino el depósito de la indemnización de cada expropiado en la cuenta bancaria del tribunal competente. Por otro lado, a partir de la notificación en el Diario Oficial comienza a correr los plazos que tiene el expropiado para ejercer las acciones a las que tiene derecho: a) reclamar en contra del monto de la indemnización y b) reclamar expropiaciones adicionales o totales cuando el terreno que le quedó a consecuencia de la expropiación, por ser muy pequeño, o desconectado de su predio principal perdió utilidad económica y/o práctica.
Será responsabilidad de cada expropiado contar con un equipo legal calificado, y con experiencia que le permita acceder al pago de su indemnización por parte del Tribunal e igualmente asesorarse frente a la necesidad de reclamar o no.
¿Cómo se define técnicamente el “precio justo” en una expropiación y qué factores influyen realmente en esa determinación?
El objetivo o misión de la Comisión de Peritos, al elaborar su informe de tasación no es encontrar el “precio justo”, primero, porque en términos de expropiación, no es correcto hablar de precio, ya que no estamos frente a una compraventa, sino frente a un acto de la Administración del Estado que tiene por efecto el obtener propiedad privada, previo pago de una indemnización, por lo tanto, es correcto hablar de indemnización, que a su vez tiene por objeto “reemplazar” en el patrimonio del expropiado aquello que está perdiendo. Dicho ello, considero importante aclarar que la labor de la Comisión de Peritos es determinar una indemnización provisional que indemnice los perjuicios directos e inmediatos producidos a consecuencia de la expropiación, ya que la Ley de Expropiaciones no habla de “precio o indemnización justa”. Cada informe de tasación expresa como ítems valorizables el terreno, especies vegetales, construcción y estructuras complementarias. Por ley se encuentra excluido indemnizar el daño moral o el sufrimiento que una expropiación pueda producir a una persona.
En expropiaciones parciales en la región de Los Lagos: ¿Cómo se tasa el impacto del ruido, la contaminación, la pérdida de vista y, sobre todo, la pérdida de funcionalidad del terreno?
Estos son factores no considerados como elementos indemnizables por la Expropiación ya que podrían ser considerados daños indirectos o no inmediatos, pero también tienen el problema de que no son valorizables en dinero.
En cuanto a la pérdida de funcionalidad del terreno, sí es posible reclamar la expropiación total del saldo que quedó a consecuencia de la expropiación probando su inutilidad económica o práctica. En este sentido considero oportuno hacerse dos preguntas respecto del saldo de propiedad ¿en el futuro alguien me lo compraría? y ¿puedo seguir utilizando mi propiedad como lo hacía hasta antes de la expropiación? Si esas preguntas se responden negativamente, es muy probable que sea factible reclamar la expropiación del saldo, a través de una reclamación de expropiación adicional, la que debe ser ingresada dentro del plazo de treinta días a contar de la publicación del Decreto en el Diario Oficial, como plazo fatal.
¿Cuáles son los errores más frecuentes que cometen las personas afectadas? En ese contexto, ¿qué implica y hasta dónde llega realmente el derecho a la defensa?
Considero que los errores más comunes en que incurren los expropiados es no informarse adecuadamente del proceso expropiatorio. Si bien es cierto que los órganos expropiantes muchas veces no entregan la información a tiempo, lo que ha llevado que muchas personas incluso se enteran del proceso gracias a nosotros, hemos visto que en casos en que sí conocen del proceso, recién se preocupan cuando se notifica el Decreto en el Diario Oficial, considerando que existen plazos importantísimos, como es el caso de la acción de reclamo de expropiación adicional, que solo tiene treinta días para ser ingresada.
Desde otro punto de vista, las personas afectadas muchas veces se conforman con la asesoría que le puede prestar una firma de abogados generalista, o aún más grave, no se informan de la experiencia que tiene el abogado que contrata en cuanto a expropiaciones, lo que puede incidir en una mala defensa de sus intereses, principalmente un retardo en el cobro de su indemnización desde el tribunal, y derechamente perder la posibilidad de aumentar su indemnización de manera definitiva. Es importante señalar que la ley de expropiaciones, para el caso de reclamar en contra del monto de la indemnización provisional, obliga al expropiado a designar un perito tasador, profesional que tendrá la misión de aportar un nuevo informe de tasación, el que será la principal prueba que considerará el tribunal para acceder o no a su pretensión. En nuestra firma contamos con un equipo altamente calificado para estos fines, con quienes hemos logrado un promedio de un 45% de aumento de las indemnizaciones de nuestros clientes. En este punto, considero relevante señalar que las personas no reparan en contar con un tasador con la experiencia necesaria cuando reclaman.
Respecto a su rol en la expropiación del Club Hípico de Punta Arenas: ¿Qué diferencia la estrategia de un proyecto de gran envergadura frente a uno más pequeño o de escala vecinal?
La expropiación del Club Hípico de Punta Arenas, dado el monto de su indemnización provisional, determinada en $21.600.000.000.- constituyó el proceso expropiatorio más cuantioso de los últimos quince años. Hoy día se encuentra en etapa de desistimiento, es decir, que por parte del expropiante fue instruido que sea dejado sin efecto. A diferencia de otras expropiaciones desistidas por razones técnicas, estamos desarrollando una estrategia que deje sin efecto esta decisión debido a distintas razones que consideramos un fundamento suficiente para defender dicha pretensión. Este caso tiene una alta connotación pública, sobre todo en la Región de Magallanes no solo por su envergadura, sino porque constituía un proyecto emblemático del gobierno anterior. La diferencia con una expropiación más común es que muy probablemente, es que en un caso más corriente en general el expropiado estaría de acuerdo con dejar sin efecto la expropiación, dada la afectación que se produjo en su patrimonio.
¿Cómo imaginas que será Expropiados.cl en 10 años más y qué rol esperas que juegue en la justicia chilena?
Expropiados.cl inició sus operaciones hace exactamente diez años, por lo que resulta interesante reflexionar en torno a la evolución que nuestro trabajo ha tenido durante este período, en el que sin duda logramos penetrar todo el país, con casos provenientes desde Arica a Punta Arenas, por lo que estamos orgullosos ser una empresa regional con alcance nacional, y verdaderamente del sur de Chile, siendo distinto a lo que se estila, ya que generalmente las empresas con alto impacto se originan en Santiago y cuando crecen se expanden por el país. Eso en términos geográficos. Por otro lado, en el 2026, el año de nuestro décimo aniversario, coincide con nuestra participación en los dos casos de expropiación más grandes del país, con alta connotación pública, punto en el que destaco que desplazamos a firmas o estudios jurídicos tradicionales, los que intentaron ser contratados por los expropiados en estos casos (Megatoma de San Antonio y Club Hípico de Punta Arenas), de lo que también estamos muy orgullosos. En ambos casos nos prefirieron dada nuestra dedicación exclusiva a esta área del Derecho por ya diez años. Todo ello habla de un período de consolidación.
En diez años esperamos contar con un equipo abogados y abogadas; seguir consolidando nuestro equipo de tasadores, quienes forman parte fundamental de nuestro proceso, y que nuestra estadística para ese entonces refleje un promedio de aumento de indemnizaciones cercano al 70% o más respecto de las indemnizaciones provisionales de nuestro clientes, y en definitiva que la mejora constante de nuestros procesos se traduzcan en un servicio de excelencia para nuestros clientes.
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