“Construir una vivienda no es solo ejecutar una obra, sino gestionar un sistema complejo”
La forma de construir en el sur de Chile está cambiando. A las exigencias propias del clima, lluvia, humedad y menor radiación solar, se suman mayores costos y la necesidad de mejorar productividad y control en los proyectos habitacionales. La semana pasada en Puerto Varas se realizó la inauguración de su nuevo show room, ubicado en la costanera. En ese contexto, el gerente general de Inmobiliaria Terrasur, Cristian Toloza, analiza el avance de la industrialización y el rol de la gestión como factores determinantes en el desempeño y la durabilidad de una vivienda en Puerto Varas y el sur del país.
¿Qué ha cambiado en la práctica en la forma de construir en los últimos años?
La tecnología de los materiales y la industria de la construcción en su conjunto están convergiendo hacia un proceso creciente de industrialización. Conceptos que antes eran ajenos al sector —como la innovación, las técnicas avanzadas de gestión de proyectos, el desarrollo tecnológico de materiales y las soluciones constructivas estandarizadas— han adquirido un rol protagónico en la construcción actual.
Este impulso hacia la industrialización responde, en gran medida, a la baja productividad actual del sector y al sostenido aumento en los costos de la mano de obra. El oficio tradicional del maestro de la construcción, tal como lo conocemos, ha ido perdiendo protagonismo, generando la necesidad de complementarlo con procesos más eficientes, controlados y replicables.
En definitiva, existe una fuerza estructural y creciente que está empujando a la industria hacia la industrialización como camino para mejorar productividad, calidad y predictibilidad en los proyectos.
¿Qué define que una casa esté bien resuelta en el entorno de Puerto Varas?
En la construcción de viviendas existen parámetros fundamentales asociados a la hermeticidad, al desempeño térmico, así como condiciones relacionadas el control de la humedad, la ventilación, la calidad estructural y el diseño arquitectónico. Estos elementos constituyen la base de cualquier proyecto bien resuelto. Es un desde.
Sin embargo, en una zona como Puerto Varas, es indispensable incorporar variables específicas del contexto, particularmente el viento y la capacidad de la vivienda para capturar energía en función de su orientación. Estas condiciones climáticas no solo afectan el confort, sino también el desempeño energético y la durabilidad de la construcción.
Una adecuada integración de los parámetros base, junto con una estrategia efectiva de control de energía, viento, y la optimización de la orientación, permite lograr viviendas funcionalmente eficientes, confortables y coherentes con su entorno.
¿Qué no admite error al momento de construir en el sur de Chile?
Sin lugar a duda, la orientación es un factor crítico. En el sur de Chile, el sol es un recurso escaso y altamente valioso, por lo que debe tener un rol protagónico tanto en la iluminación natural como en la captación de energía para el confort térmico de la vivienda.
Por otra parte, la reglamentación térmica establece de manera precisa los parámetros de resistencia térmica que deben cumplirse. Sin embargo, el cumplimiento normativo por sí solo no garantiza un buen resultado. El verdadero desempeño de una vivienda depende del «arte del buen construir», especialmente en la correcta resolución de encuentros constructivos, que es donde habitualmente se generan las principales deficiencias y fallas del sistema.
¿Qué decisiones iniciales condicionan el proyecto desde el comienzo?
La decisión más importante es el acompañamiento durante todo el proceso de construcción. Desde la forma en que se define el proyecto —su arquitectura, orientación y estrategia constructiva— hasta cómo se gestionan los recursos, los tiempos y la ejecución en obra.
Contar con empresas que ofrezcan garantías reales o con profesionales competentes que lideren el proyecto no es un atributo deseable, sino una condición crítica para el éxito. En este tipo de proyectos —que implican una inversión relevante, una cadena de suministro compleja y procesos constructivos muchas veces poco estandarizados— la gestión deja de ser un rol operativo y pasa a ser el principal factor de control del resultado.
La diferencia entre una buena experiencia y un proceso fallido no suele estar en el diseño ni en los materiales, sino en la capacidad de coordinación, control y toma de decisiones a lo largo de todo el proyecto. Sin una gestión rigurosa, con planificación, seguimiento y control de calidad, las desviaciones en costos, plazos y estándares son prácticamente inevitables.
En definitiva, construir una vivienda no es solo ejecutar una obra, sino gestionar un sistema complejo. Y como todo sistema complejo, requiere liderazgo, experiencia y método para asegurar que el resultado final esté a la altura de las expectativas del cliente.
¿Qué error aparece con el tiempo y no durante la obra?
Las fallas más críticas en una vivienda suelen originarse en aquello que no se ve. Son los elementos ocultos —y no los visibles— los que, con el tiempo, terminan evidenciando los problemas más complejos y costosos de corregir.
Por ello, es fundamental poner especial atención en las instalaciones: el correcto dimensionamiento de los servicios, los diámetros de los conductores eléctricos, así como las pendientes y configuración de los ramales de alcantarillado. En proyectos que consideran soluciones autónomas, como fosas sépticas, el diseño e implementación de los sistemas de drenaje resulta especialmente crítico para evitar fallas sanitarias y operativas.
Asimismo, todo lo relacionado con la impermeabilización de la vivienda es determinante para su durabilidad. La correcta instalación de membranas hidrófugas, junto con soluciones de hojalatería bien ejecutadas, son la primera línea de defensa frente a la humedad y las filtraciones.
Un punto particularmente sensible en el sur de Chile es el uso de sellos de silicona como solución principal. Si bien pueden funcionar adecuadamente en el corto plazo, su desempeño tiende a degradarse con el tiempo debido a las condiciones climáticas, generando fisuras y permitiendo el ingreso de agua. Por ello, deben ser considerados solo como soluciones complementarias y no como elementos estructurales dentro de la estrategia de impermeabilización.
En definitiva, la calidad de una vivienda no solo se mide por lo que se aprecia a simple vista, sino por la rigurosidad técnica con que se resuelven todos aquellos sistemas invisibles que sostienen su correcto funcionamiento en el tiempo.
¿Qué va a marcar la diferencia en la forma de construir en el sur en los próximos años?
La industrialización es, sin lugar a duda, el principal motor de transformación en la construcción de viviendas. Desde soluciones modulares —que ya tienen una presencia relevante en el mercado y que en Terrasur implementamos en modalidad llave en mano junto a Tecno Fast Home— hasta sistemas con componentes prefabricados, como paneles SIP y cerchas industrializadas que desarrollamos junto a Tecno Panel.
La tendencia es clara: la construcción está evolucionando desde un proceso artesanal en obra hacia un sistema de montaje de elementos previamente fabricados. Todo aquello que puede producirse en fábrica, bajo condiciones controladas, con estándares de calidad consistentes y eficiencia en los procesos, resulta significativamente más conveniente que ejecutarlo en terreno, especialmente en contextos con condiciones climáticas adversas.
En este contexto, la industrialización no solo mejora la eficiencia, sino que también reduce la incertidumbre. Permite mayor control de costos, mayor precisión en los tiempos de ejecución y una calidad más homogénea en el resultado final. En definitiva, representa el paso desde la construcción como oficio hacia la construcción como proceso productivo.
Algunas fotos de la inauguración del showrom ubicado en Vicente Pérez Rosales #1269.
